异议登记能够限制登记权利人处分其不动产吗?

前言

异议登记是由《物权法》第十九条第二款明确规定的一项不动产登记制度,旨在对登记错误状态下的真正权利人提供一种临时性的救济。其中,关于登记簿记载的权利人能否在异议登记期间处分其不动产的问题,主要存在以下三种观点:

1.异议登记具有限制登记权利人处分权的效力;

2.异议登记后,登记权利人有权处分其不动产或不动产权利,但在异议登记期间,登记机构应当暂缓办理过户登记;? ?

3.异议登记不具有限制登记权利人处分其不动产权利的效力,异议登记期间,登记机构应该为其办理移转登记。

通过检索相关案例发现,司法实务中,法院持第三种观点,即异议登记并不能阻挡不动产登记簿上的权利人处分其不动产,登记机构应该为其办理转移登记。

典型案例

一、北京市西城区房屋土地经营管理中心新街口管理所与北京市规划和自然资源委员会房屋行政登记一案

审理法院:北京市第二中级人民法院

案  号:(2019)京02行终1444号

裁判日期:2019-10-21

文书来源:中国裁判文书网

裁判要旨:本案双方当事人争议的焦点为,在涉案房屋已经存在异议登记的前提下,市规自委可否就该房屋继续办理所有权转移登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条规定,异议登记期间,不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的,不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的,应当予以办理,但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。据本条规定可知,对于已经存在异议登记的不动产,经不动产登记机构释明异议登记事项存在及当事人出具书面的自担风险承诺后,可以进行转移登记。本案中,陈金娣、李成义因涉案房屋原登记产权人曹某某以遗嘱形式处分涉案房屋所有权的行为而向市规自委申请办理所有权转移登记。市规自委在审核了其所提交的不动产登记申请书、申请人身份证、已知悉异议登记说明、房屋所有权证、受遗赠公证书、税收缴款书等相关材料后,依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条之规定作出转移登记行为,并向李成义核发京(2018)西不动产权第XXXXX号《不动产权证书》。上述行为认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,并无不当。

二、王晓寒与天津市国土资源和房屋管理局房屋所有权变更登记一案

审理法院:天津市第一中级人民法院

案  号:(2018)津01行终732号

裁判日期:2018-12-27

文书来源:中国裁判文书网

裁判要旨:一审人民法院认为,市国土局具有对本市房屋权属登记的职责。物权法规定:权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载事项错误,可以申请更正登记。登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起15日内不起诉,异议登记失效。基于不动产登记的公信、公示原则,异议登记的效力,是暂时中断涉及异议登记房屋的登记公信力,对买受人、意欲购买人有警示作用,是判断此间交易行为性质、效力的基础,不必然阻却登记机构依法进行相关登记行为。异议登记效力不等同于诉讼保全的效力。原告认为其提出异议登记后,市国土局必然停止办理一切涉诉房屋的登记行为,其要求市国土局维持异议登记效力,以异议登记方式必然取得诉讼保全效果的观点,没有法律依据。订立涉诉房屋买卖合同的行为,是市国土局对房屋变更登记行为的基础行为,原告要求确认买卖合同无效的民事诉讼请求,已被一审法院驳回,二审法院予以维持。

三、沈阳市规划和国土资源局与宋国阳行政登记一案

审理法院:沈阳市中级人民法院

案  号:(2018)辽01行终2335号

裁判日期:2018-12-18

文书来源:中国裁判文书网

裁判要旨:一审法院认为,登记机构对利害关系人的异议申请作出异议登记后,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。并且,有效的异议登记并不能阻挡不动产登记簿上的权利人处分不动产。被告在庭审时明确表示作出《关于暂停办理不动产转移登记的通知》的法律依据为《不动产登记暂行条例》第十九条第二款,该款规定:“对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。”本案中,鹰达企业认为自己为利害关系人,向被告提出了书面的异议申请,但被告对该申请并未作更正登记,也未作异议登记。举重以明轻,有效的异议登记不能阻挡不动产登记簿上的权利人处分不动产,本案未作异议登记,更不能阻挡不动产登记簿上的所有权人程X处分不动产于原告。而且被告并未作出实际调查行为。综上,被告迳行依照《不动产登记暂行条例》第十九条向原告作出《关于暂停办理不动产转移登记的通知》没有事实与法律依据。由于被告对原告与程X之间关于房屋转移登记的材料经审查后认为已经符合办理房屋转移登记的条件,被告应当为程X与原告办理案涉房屋不动产转移登记。二审法院予以维持。

小结

依据《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)第八十四条规定,异议登记期间,不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的,不动产登记机构应当书面告知申 请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的,应当予以办理,但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。该规定采纳了第三种观点,自出台以来,在司法裁判中,虽得到了广泛运用。但是仍有部分观点认为,异议登记的效力应当由法律作出规定,《细则》只是一个部门规章,能否对异议登记的效力作出规定值得商榷。

笔者认为,一方面,异议登记只是表明权属登记可能产生错误,而非表示登记权利人的权利必然存在错误,若以此限制登记权利人在异议登记存续期间处分不动产的权利,将会阻碍登记权利人交易的绝对进行,为恶意阻扰交易进行的利害关系人提供便利;另一方面,若异议登记申请人能够证明不动产登记簿权属事项确有错误,其可径直通过更正登记程序推翻权属事项记载的错误。因此,异议登记只会暂时中断涉及异议登记房屋的登记公信力,在客观上影响当事人的交易意愿,避免他人的善意取得,并不产生限制名义权利人处分其不动产权利的效力,更不能产生“暂缓其办理过户登记”这一形式要件的效力。

?虽然近日公开的《民法典(草案)》第二百二十条延续了之前《物权法》第十九条的规定,未明确异议登记的法律效力,略显遗憾。不过依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十三条第三款规定:“人民法院审理行政案件,参照规章。”《细则》第八十四条作为《物权法》第十九条的细化规定,有效增强了异议登记制度在实践中的操作性,因此,无论从法律条文的层级效力还是体系说明的角度看,该规定在司法审判中的运用并无不妥。